ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВ

Объект оценки: стоимость проведения ремонтных работ в квартире, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. ХХХХХХХХХХХХХХХХ. Результаты оценки будут использованы Заказчиком для предоставления материалов оценки в суд с целью обоснования убытков.

Заказчик оценки: ХХХХХХХХХХ.

Реквизиты Заказчика: паспорт ХХХХХХХХХХХХХ; выдан FORMTEXT 13.02.2002 FORMTEXT ОВД Советского района г. Новосибирска, зарегистрирован(а): г. Новосибирск, ул. ХХХХХХХХХХХХХХХХ, телефон: FORMTEXT ХХХХХХХХХХХХХ,

Владелец квартиры: ХХХХХХХХХХХХХХХХ.

Дата оценки: 28.10.2011 г. согласно договору № 28/Х0/ХХ – УЩ от 28.ХХ.20ХХ г.

Срок проведения оценки: с 28.Х0.20ХХ г. по 02.Х1.20ХХ г.

Место оценки: г. Новосибирск

1.2. Описание объекта оценки, вида определяемой стоимости и вывод о стоимости объекта оценки

В данной работе оценке подлежит рыночная стоимость устранения повреждений в квартире для обоснования величины убытков собственника (владельца) квартиры.

Согласно определению стоимости убытков п.2. ст.15 ГК РФ: Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)…

В данном случае для восстановления нарушенного права необходимо произвести ремонт в повреждённой квартире.

Состав и объем работ определен Заказчиком и указан в пункте №1.10. Договора №28/10/11-УЩ от 28.10.2011г., являющегося Приложением №2 к настоящему отчёту.

Оценке подлежит следующий объём работ:

1) Ванная комната: протравка цементной штукатурки нейтрализующим раствором 1 кв.м., смена высококачественных обоев на стенах 6,1 кв.м., смена обоев высококачественных на потолке 2,6 кв.м., водоэмульсионная высококачественная окраска стен 6,1 кв.м., водоэмульсионная высококачественная окраска потолков 2,6 кв.м.

2) Туалет: протравка цементной штукатурки нейтрализующим раствором 5 кв.м., сплошная шпаклевка ранее оштукатуренных поверхностей цементно-поливинилацетатным составом с лесов и земли 3кв.м., смена высококачественных обоев на стенах 4,7 кв.м., смена обоев высококачественных на потолке 1,4 кв.м., водоэмульсионная высококачественная окраска стен 4,7 кв.м., водоэмульсионная высококачественная окраска потолков 1,4 кв.м.

Расчёт стоимости ремонта затратным подходом базисно-индексным методом приведён в Локальном сметном расчёте № 1, являющемся Приложением №1 к настоящему отчёту.

По результату расчетов стоимость восстановительного ремонта составляет:

10 360,67 рублей (Десять тысяч триста шестьдесят рублей 67 копеек).

Оценщик: ________________________/К.Ю. Кулакова/

1.3 Основные допущения и ограничивающие условия

Отчет по оценке выполнен в соответствии со следующими допущениями:

· Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.

· оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии и т. п.) по объекту. Все эти материалы могут включаться в отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об объекте оценки.

· Оценщик не определял дату и источник возникновения оцениваемых повреждений квартиры. Состав и объем ремонтно-строительных работ, подлежащих оценке, определен Заказчиком.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничениями:

оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету, и не отвечают в суде по вопросам, связанным с объектами оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами;
ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть представлены заказчиком для использования в целях, отличных от целей и задач настоящей оценки;
мнение оценщика относительно стоимости объектов действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта оценки;
оценщик не определял должника по возникшему обязательству.

1.4 Квалификация оценщиков

Все участники составления Отчета имеют профессиональное образование в области оценки имущества, в том числе специальную подготовку по ценообразованию и сметному делу в строительстве.

Кулакова Ксения Юрьевна – диплом ПП-I № 196223 от 03.12.2010г. ГОУ ВПО «Алтайский государственный технический университет им. И.И.Ползунова; трудовой договор с ООО «Стандарт Оценка» от 27.05.2010 г; член саморегулируемой организации «Сибирь»: адрес постоянно действующего исполнительного органа 105062, г. Москва, Фурманный пер., д.9, включена в реестр № 962 от 21.06.2011 г.; гражданская ответственность застрахована на сумму 1 000 000 рублей (страховой полис № 11214В400F007 страховое открытое общество «ВСК», срок действия полиса с 23.04.2011 по 22.04.2012 г.); стаж оценочной деятельности 1 год –написала отчет.

1.5 Используемые стандарты оценки

При проведении оценки ИСПОЛНИТЕЛЕМ будут применяться следующие стандарты оценки: ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256;

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255;

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254;

Указанные стандарты использовались в силу их обязательности.

1.6 Перечень документов и данных, использованных оценщиком при написании отчёта

Оценщиком при написании отчёта использовались следующие нормативные документы, программные продукты, и методические материалы:

Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Постановление от 5 марта 2004 г. N 15/1 «Об утверждении и введении в действие методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации»
Приложение к Постановлению Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004»
Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Письмо от 23 июня 2004 г. N АП-3230/06 «О порядке применения Приложения N 1 к Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004)»
Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве МДС 81-33.2004»
Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Постановление от 28 февраля 2001 г. N 15 «Об утверждении методических указаний по определению величины сметной прибыли в строительстве»
Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации №41099-КК/08 от 06.12.2010 г.
Территориальные единичные расценки на строительные и специальные строительные работы. ТЕР-2001.
Территориальные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. ТЕРр-2001.
Территориальные единичные расценки на монтаж оборудования. ТЕРм-2001
Программный комплекс Гранд-Смета.
Справочная система «КонсультантПлюс».
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области от 31.05.2011 г. № 1908-05/22 «Об индексах».

1.7 Обоснование выбора подходов/методов оценки

Применение доходного подхода в рамках настоящей работы не представляется возможным из-за особенностей объектов оценки и в соответствии с целями и задачами оценки.

Применение сравнительного подхода в настоящей работе, исходя из поставленной задачи оценки, связано с трудностью сбора объективной рыночной информации о стоимости ремонтных работ в связи с большим разбросом цен на работы по ремонту и разнообразию субъектов рынка услуг. На рынке услуг по ремонту работают частные предприниматели, различные фирмы, не зарегистрированные в качестве предпринимателей физические лица. Качество оказываемых услуг, как и цены на эти услуги, зависят от возможностей лиц, производящих ремонт, так и от запросов клиента. Очень трудно обоснованно и доказательно обработать и усреднить имеющуюся рыночную информацию по рынку ремонтно-строительных услуг.

Отчёт об оценке должен быть доказателен, воспроизводимым другим оценщиком, лёгким в понимании всеми заинтересованными лицами. В соответствии с требования Стандартов оценки, при составлении отчёта об оценке оценщик руководствуется принципами существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В связи с этим, оценщик считает, что сравнительный подход (сравнение продаж) использовать в данной работе нецелесообразно, т.к. отчёт в данном случае, как правило, не воспроизводим и трудно доказуем.

Применение затратного подхода к оценке с применением нормативных методов оценки, наиболее отвечает требованиям целей и задач данного отчёта, т.к. нормативные методы оценки легко воспроизводимы другим оценщиком и, в силу своей нормативности, доказуемы.

Учитывая вышеизложенное, в данной работе оценщик посчитал возможным отказаться от применения сравнительного и доходного подходов к оценке.

1.8 Содержание отчёта об оценке, последовательность определения стоимости

Отчёт содержит следующие разделы:

Описательная часть с выводом о стоимости объекта оценки;

Расчет стоимости ремонта;

Приложения.

Определение стоимости выполнено в следующей последовательности:

Заключение с заказчиком договора на оценку;

Сбор необходимой информации;Определение необходимых объёмов работ;

Выбор методов оценки;

Составление сметного расчета затрат на ремонт базисно-индексным методом;

Написание отчета об оценке.

2. Расчет стоимости объекта оценки

2.1 Вводная часть к расчётам.

При расчёте стоимости объекта оценки оценщик руководствовался положениями «Методики определения строительной продукции на территории Российской Федерации» МДС 81-35.2004.

Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (далее - Методика) разработана в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации на основе методических и нормативных документов, предусмотренных сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве 2001 года.

Методика содержит в своем составе общие методические положения по составлению сметной документации и определению сметной стоимости строительства, выполнения ремонтных, монтажных и пусконаладочных работ на всех стадиях разработки предпроектной и проектной документации, формированию договорных цен на строительную продукцию и проведению расчетов за выполненные работы. В Методике освещены основные положения по применению элементных сметных норм и расценок, а также лимитированных и прочих работ и затрат, предусмотренных сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве 2001 года.

В Методике учтены требования и положения нормативных правовых методических документов по состоянию на 1 марта 2004 г. и действующих на дату оценки.

В соответствии с поручением Правительства Российской Федерации от 27.11.2003 N ВЯ-П10-14161, положения, приведенные в Методике, распространяются на все предприятия строительного комплекса Российской Федерации при определении стоимости строительства новых, реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений, выполнения ремонтных и пусконаладочных работ вне зависимости от источников финансирования, осуществляемых на территории Российской Федерации, а также при формировании цен на строительную продукцию и расчётах за выполненные работы.

Определение стоимости строительной продукции осуществляется путём составления смет на строительную продукцию. Правила составления смет изложены в методике МДС 81-35.2004.

2.2 Пояснение к расчётам

При расчёте стоимости восстановительного ремонта оценщик исходил из необходимости произвести весь комплекс работ, указанный Заказчиком.

2.3 Расчёт стоимости ремонта

В соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", оценщик самостоятельно выбирает метод (способ) оценки в рамках выбранных подходов к оценке.

В данной работе оценщик применил базисно-индексный метод расчёта в рамках затратного подхода к оценке. Расчёт представлен в прилагаемом сметном расчете № 1 ремонта, выполненном в соответствии с требованиями МДС 85-35.2004.

Стоимость объекта оценки определяется как стоимость выполненных на дату оценки объемов ремонтно-строительных работ. Согласно Методике, в стоимость помимо прямых расходов – затрат на заработную плату строителей, эксплуатацию машин и механизмов, затрат на материалы – должны быть включены накладные расходы и сметная прибыль, а также учтен налог на добавленную стоимость (НДС).

При расчете стоимости ремонтно-строительных работ базисно-индексным методом сначала стоимость работ была определена в ценах базового периода, а затем переведена при помощи индексов изменения сметной стоимости строительства на территории Новосибирской области в уровень текущих цен – цен, действующих на территории Новосибирской области на дату оценки.

При определении величины накладных расходов и сметной прибыли учтены поправочные коэффициенты, 0,85 и 0,8 соответственно, введенные с 01 января 2011 г. Письмом от 06.12.2010 г №41099-кк/08 Министерства регионального развития Российской Федерации; этим же письмом с 01.01.2011 г. утрачивает свое значение коэффициент 0,94 к нормативам накладных расходов, введенный в действие письмом Росстроя от 31.01.2005 №ЮТ-260/06.

В соответствии с МДС 81-35.2004 п.4.7, выполняемые при ремонте и реконструкции зданий и сооружений работы, аналогичные технологическим процессам в новом строительстве, следует нормировать по соответствующим сборникам ГЭСН-2001 на строительные и специальные строительные работы (кроме норм сборника ГЭСН № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений») с применением коэффициентов 1,15 к нормам затрат труда и 1,25 к нормам времени эксплуатации строительных машин.

3. Приложения к отчёту

1. Приложение № 1. Расчет стоимости ремонта (локальный сметный расчет №1);

2. Приложение № 2. Договор с ООО «Стандарт Оценка» № 28/10/11- УЩ от 28 октября 2011 г.;

3. Приложение № 3. Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области № 1908-05/22 от 31.05.2011 г. «Об индексах».

4. Приложение № 4. Выписка из реестра членов Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ» от 21.06.2011 г.

5. Приложение № 5. Свидетельство от 21.06.2011 № 0692 о членстве в Некоммерческом партнерстве Саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ».

6. Приложение № 6. Полис страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности №11214В400 F007 Новосибирский филиал Страховое ОАО «ВСК» от 21.04.2011 г.

Приложение № 1

Приложение № 2

Приложение № 3

Фото 1. Кухня – желтые пятна от протечки на водоэмульсионной окраске потолка и верхней части стены

Фото 2. Кухня – желтые пятна от протечки на водоэмульсионной окраске потолка и верхней части стены

Фото 3. Санузел – общий вид помещения (отделка стен и потолка)

Фото 4. Санузел – следы ремонта верхней части стен и потолка вокруг канализационного стояка

Фото 5. Санузел – следы ремонта верхней части стен и потолка вокруг канализационного стояка

Фото 6. Санузел – общий вид помещения (отделка стен и потолка)

Остальные приложения в этом образце отчёта не приводятся

вернуться назад